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최병천
1시간 ·
< 10.15 부동산 대책의 효과 및 부작용에 관하여..>
나는 진심으로 이재명 정부가 성공하기를 바란다. 이재명 정부가 부동산 정책에서 ‘문재인 정부 시즌2'가 되지 않기를 바라는 사람이다. 이 글 역시 그런 취지를 담아, 안타까운 마음으로 쓴다.
결론적으로, 10.15 부동산 대책은 <해법>으로 작동하는게 아니라 오히려 <부작용>을 키울 가능성이 매우 높아 보인다.
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토허제 대상을 대폭 확대했다. 기존에는 <강남3구+용산>이었다. 이번에는 서울 25개구 전체 + 경기도 12곳으로 확대했다. (*첨부한 [그림] 참조)
이 지역 거주자는 약 1,700만명 규모다. 이들은 앞으로 엄청난 거래의 불편함을 초래할텐데, 전반적인 여론 악화가 우려된다.
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최근 마포, 성동, 과천, 광명, 분당 등에서 가격상승 움직임이 있던 것은 사실이다.
그러나, 일부 시장전문가들은 최근 일부 지역의 가격 상승이 <정부가 곧 대책을 발표한다>는 ‘소문’이 오히려 가격상승 원인으로 작동했다고 지적한다.
6.27 대책은 순기능이 훨씬 컸다. 그러나, 9.7 공급대책도, 10.15 대책도 오히려 발표하지 않는게 더 나았다.
한국 부동산 시장에서는 특히나 ‘심리’가 크게 작용한다. 9.7 공급대책과 10.15 대책은 오히려 '정부가 쫄려' 보이게 만들었다. 다수 대중에게 <부동산이 폭등하고 있나?>라는 시그널을 주는 효과로 작동하게 됐다.
<문재인 정부 시즌2>를 반복하지 않으려는 조급증이 오히려 <문재인 정부 시즌2>로 빠져들게 만드는 형국이다.
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가격 안정화 효과는 매우 적을 것으로 예상된다. 이재명 대통령도, 김병기 원내대표도 '투기'를 비난하는 발언을 했다.
10.15 대책에 담겨 있는 발상도 최근 가격상승을 ‘투기’로 진단하는 듯 하다. <갭투자 금지 + 실거주 의무화>(토허제)를 처방으로 제시한 이유다.
이재명 정부와 민주당은 현재 부동산 상승이 <현금 부자들>에 의해 주도되고 있다는 점을 잊으면 안된다.
우리가 던져야 하는 중요한 질문은 이것이다. 6.27 대책을 통해 <초강력 대출규제>가 이뤄졌는데, <강남3구+마용성>의 부동산 가격은 왜 오르고 있는가?
그 이유는 간단하다. 우리나라는 ‘현금부자’가 실제로 많기 때문이다.
<KB의 부자보고서>에 의하면, 10억원 이상 현금부자가 46만명이나 된다. 암호화폐 투자 등을 통해 떼돈을 번 사람이 많다. (*김남국 전 의원이 대표적인 사례다. )
초강력 대출규제와 토허제가 결합되면, 거래량은 확 줄어들게 된다. 현금부자 입장에서는 '줄어든' 거래량이 유리한 측면이 있다.
① 현금부자 규모가 20명이라고 가정하면,
② 토허제로 인해, 거래량 100개 → 20개로 줄어듬 (거래량 급감)
③ 현금부자‘만’ 거래 참여. 거래량은 줄지만, '가격'은 상승
일반적인 경우에는 거래량이 가격의 '선행지표' 역할을 했다. 둘은 연동해서 움직인다. 거래량이 늘면 가격이 오르고, 거래량이 줄면 가격이 내리는 식이다.
근데, 최근 부동산 시장은 달라졌다. 거래량은 줄지만 가격은 상승하고 있다. <강남3구와 마용성 + 토허제 + 대출규제> 결합 이후의 현상이다.
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강남3구 + 용산에만 적용되던 토허제를 서울전체 + 경기도 12곳으로 확대했다.
그럼, 어떤 일이 벌어질까? 강남3구+용산 입장에서 생각해보면, 자신들만 받고 있는 불이익을 다른 지역도 받게 된다. 거꾸로 보면, <강남3구+용산>은 이제 다른 지역과 ‘동등한’ 처지가 됐다. 즉, ‘불이익’이 사라졌다.
현금부자들 입장에서 생각해보면, 다시 강남3구와 마용성을 선택할 유인이 더 강해졌다.
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민주당과 이재명 정부는 이쯤에서 근본적인 질문을 던질 필요가 있다.
최근의 가격상승 조짐은 <잡을 수 있는> 가격 상승인가?
혹은 <잡을 필요가 있는> 가격 상승이었을까?
왜냐하면, 최근 부동산 가격 상승 움직임은 문재인 정부와는 양상이 달라졌기 때문이다.
문재인 정부 때 부동산 상승은 '사이클 + 유동성'의 결합이었다. 전반기는 사이클에 걸렸고, 후반기는 코로나 유동성이 너무 풍부해서였다.
그래서, 문재인 정부 때는 <모든 부동산>이 다 올랐다. 부동산 시장을 가격대로 A급, B급, C급으로 구분한다면 A급 상승 -> B급 상승 -> C급 상승이 순차적으로 벌어졌다. 결과적으로 수도권/비수도권을 막론하고 <전부 다> 올랐다.
지금은 다르다. A급 부동산'만' 오르고 있다. <강남3구 + 마용성 + 알파> 지역에 한해, '고가 아파트' 중심으로만 가격 상승이 이뤄지고 있다.
즉, 현재 부동산 상승 국면은 <거래량이 적은 + 고가 아파트> 중심으로 이뤄지고 있다.
<가격상승의 성격> 자체가 과거와 근본적으로 다르다.
가격 상승의 특징 자체가 애초에 <대출규제와 토허제로 잡을 수 없는> 성격의 것이다.
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초강력 대출 규제는 <자가 매입 억제법> 역할을 하게 된다. 대부분의 사람들은 대출을 받아야 집을 살 수 있다. 대출을 막았으니, 집을 못사게 된다.
토지거래허가제의 가장 큰 특징은 <갭투자 금지법>이다. 갭투자 금지법은 <전세공급 금지법>으로 작동하게 된다.
이 둘이 결합되면 어떤 일이 벌어질까?
전세 수요는 대폭 늘고, 전세 공급은 대폭 줄어들게 된다.
즉, 전세 가격이 급상승할 가능성이 높다.
월세 시장은 어떻게 될까?
전세 수요자의 일부는 월세로 이동하게 된다.
월세 수요가 급증하게 된다. 월세 가격도 상승하게 된다.
주거사다리의 하위 40%가 전월세 세입자들이다. 10.15 부동산 대책은 결과적으로 하위 40% 세입자들의 주거비 상승으로 연결될 가능성이 높다.
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정리해보자.
► 약 1700만명이 ‘거래의 불편함’을 겪게 될 것이다.
► 9.7 대책과 10.15 대책은 아예 발표하지 않았으면 더 좋았다.
► 강남3구와 마용성의 가격 상승을 잡기 어려울 것이다. 현금부자 규모가 여기를 커버할 정도는 되기 때문이다.
► <갭투자 금지법>은 <전세공급 금지법>을 작동하게 되어, 결과적으로 주거사다리 하위 40%의 전월세 가격을 상승시킬 가능성이 높다.
우리는 10.15 부동산 대책의 <정치적, 정책적 실익>이 무엇인지 질문을 던져봐야 한다.
10.15 부동산 정책의 <선한 의도>에 대해서는 1도 의심하지 않는다. 그러나, 결과적인 측면을 중심으로 살펴본다면,
10.15 부동산 대책으로 <누가 이익을> 보게 되는가?
10.15 부동산 대책으로 <누가 손해를> 보게 되는가?
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