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**나의 부동산 투자 실패 이야기(아파트 매수시 참고 사항)**김은유

김은유

9월 22일 오후 9:47 ·

 

 

**나의 부동산 투자 실패 이야기(아파트 매수시 참고 사항)**

1. 첫 번째 실패 이야기

내가 처음 마련한 집은 수원에 있는 경기대 근처에 보증금 200만원에 월20만 짜리 집이었다. 그 이후 수원버스터미널 근처에 있는 00아파트에 전세를 얻었다. 거기서 2년을 살다가, 1997년 처음으로 집을 매수하였다.

수원시청 부근에 있는 갤러리백화점 옆에 있는 1동짜리 주상복합이었고, 게다가 맨꼭대기층이었다. 이 집을 사게 된 이유는 간단하다. 집에 대해 너무나 몰랐기 때문이다. 그저 새집이었고, 넓고, 게다가 잔금(전체 금액을 절반)을 2년 후에 내는 조건이었다. 그런데 그 집을 보러 갔을 때 선배 한 분이 같이 집을 보았다. 그 선배는 당연히 그 집을 사지 않았다. 그 이후 나는 그 선배를 많이 원망하였다. 내게 사지 말라고 조언을 해주지 않은 것에 대한 원망이다.

맨꼭대기 층이라 층간 소음은 없지만, 대신 여름에는 덥고, 겨울에는 추웠다. 큰 도로 옆이라 차 다니는 소음도 컷다. 그리고 주위는 온통 술집이었다. 학교는 당연히 없었다. 한동짜리 주상복합 아파트라 대부분 나이가 많으신 분들이 살아서 아파트에 어린이가 없었다. 한마디로 애를 키우기에는 최악의 조건이었다. 그리고 관리비도 비쌋다. 당시 그 집은 분양이 안되어 몇 년째 빈집이었고, 그래서 잔금을 2년 후에 납부하는 조건을 건 집인데도, 아무것도 모르는 바보라서 덜컥 사버린 것이다. 당시 그 집을 살 가격이면 수원에 대단지이고 학교가 옆에 있는 좋은 아파트가 많았다. 무지가 나은 최악의 선택이었다. 그때는 정말 몰랐다. 한동짜리 주상복합아파트를 산 대가가 얼마나 클 것인지.

딸을 초등학교에 보내야 해서 부득이 이사를 결심하였다. 부동산에 집을 내 놓았으나, 문의전화 한통이 없었다. 그렇게 1년이라는 세월이 속절없이 흘렀다. 그러다가 문득 방법을 바꾸어 보기로 하였다. 당시 벼룩시장과 교차로가 유행이었는데, 강남지역에다가 매도 광고를 실었다. 그러자 한 분이 연락이 왔다. 그런데 매수조건이 정말 최악이었다. 내가 산 가격에서 7천만원을 할인하여야 하고, 그것도 자기는 계약금밖에 없어서 잔금은 은행에서 대출을 받아 주겠다는 거였다. 2년 전에 1억4천만원을 주고 산 아파트를 7천만원을 할인을 하여 매도를 하려니 눈물이 앞을 가렸다. 그래도 애를 학교에 보내야 하므로 할 수 없이 팔았다.

여기서 큰 교훈을 얻었다. 절대로 한동짜리 주상복합아파트를 사서는 안된다는 거였다.

그래서 교보문고에 가서 아파트에 관한 책을 5권을 사서 읽었다. 결론적으로 간단하였다. 나중에 쉽게 팔기 위해서, 그리고 가격이 오르기 위해서는 무조건 아파트를 사야 하고, 대단지이고, 역세권이자, 학세권 아파트를 사면 되는 것이었다.

2. 두번째 실패(?) 이야기

다시 2번째로 아파트를 매수하였다. 이번에는 첫 번째와는 달랐다. 이미 공부를 해서 어떤 아파트를 사야 할지 알고 있었으므로, 수원에서 가장 인기가 많고, 가격이 비싼 아파트를 선택했다. 바로 영통 00아파트다. 최고 브랜드에, 대단지이고, 2개 전철역 초역세권이고(바로 단지 입구가 전철역이다), 공원이 옆에 있고, 학교도 아파트에 붙어 있고, 신도시이고, 모든 것이 완벽했다. 나는 영통 00아파트 중에서도 가장 선호하는 로얄동과 로얄층을 골랐다. 이 정도면 잘 산 것이다.

그런데 왜 실패기일까? 완전 실패는 아니지만, 성공도 아니다.

그 당시에 수원에 살던 동료변호사 2분이 나와 같이 아파트를 사려고 했다. 나보다 나이가 많은 변호사님들이었다. 그 2분은 서울 대치동 소재 아파트를 샀다. 그런데 나는 수원 영통아파트를 샀다. 2000년도에 같이 매수를 하였는데, 내 아파트는 지금 10억원이고, 2분이 산 아파트는 50억원이다. 무려 40억원의 가격 차이가 난다. 물론 매수가격은 내가 1억7천만원이고, 2분은 3억원이었다. 나는 당시 돈도 있었다. 그런데도 나는 수원을 선택한 것이다. 이유는 간단하였다. 당시 내 변호사사무실이 수원에 있으니(지금은 서초동에 있다), 나는 당연히 출근이 편한 수원을 택한 것이고, 2분은 서울에서 출퇴근을 하지만, 미래를 보았고, 그리고 교육환경을 본 것이다. 대치동은 학원이 밀집하여 있다. 그리고 아파트에 사시는 분들의 재력이 달랐다. 부자가 되고 싶으면 부자를 만나야 한다는 매우 평범한 진리를 나는 출퇴근의 편리함만 생각한 나머지 잊었던 것이다. 그리고 무엇보다도 애들 친구가 다르다.

지인 사례이다. 지인은 2000년 자양동 아파트를 매수하였다. 매수이유는 새 아파트이고, 한강변이라는 것이다. 당시 지인은 은마아파트도 매수대상으로 보았는데, 은마아파트는 낡았기 때문에 매수하지 않았는데, 은마아파트가 자양동 아파트에 비해 3천만원정도 비싼 정도였다. 그런데 25년이 흐른 지금 아파트 가격차이는 너무 크다.

여기서 얻은 교훈은 더 넓게 생각하라는 것이었다. 우물 안만 보지 말고. 출퇴근이라는 우물을 벗어나야 한다는 것이다. 출퇴근을 진짜 중시한다면 서울 대치동에 집을 산후 전세를 주고, 나는 영통에 전세를 얻으면 되는 것이다. 그 간단한 이치를 깨닫지 못해 25년 후 어마무시한 차이가 난 것이다. 이때 멘토가 없어서, 조언을 구하지 못한 게 너무 아쉽다.

다행히 나는 나의 잘못을 10년 동안 모르고 있다가 2010년에야 좋은 친구(공인중개사)를 만나 잘못을 깨닫고, 나의 잘못을 바로 잡기 위해 노력을 하였고, 중요한 것은 실천을 한 것이다. 부자로 가는 길에 있어서 진짜 좋은 사람을 만난다는 것이 얼마나 중요한 것인지 실감을 하였다. 부동산 재테크에 성공을 하기 위해서 최고의 공인중개사를 만나는 것은 필수이다.

3. 성공 이야기

나는 재개발·재건축 전문변호사였기 때문에, 그리고 좋은 친구를 만난 덕택에, 2010년 방배동에 대지 7평짜리 빌라를 3억4천만원에 매수하였다. 당시에는 강남을 중심으로 단독주택 재건축이 허용되었다. 지금은 단독주택 재건축은 없어졌다. 그런데 내가 사자마자 빌라는 2억5천만원으로 하락하여, 그 가격이 무려 7년간 유지되었다. 당시에 나는 지인들에게 돈 벌고 싶다면 내가 산 재건축구역에 투자를 하라고 하였는데, 다행히도(?) 아무도 사지 않았다. 아마 지인이 매수를 하였다면 꽤나 원망을 들을 뻔 했다.

그럼에도 난 아무 걱정 없이 보유하였다. 이는 내가 전문변호사로서 공부를 바탕으로 한 확고한 믿음이 있기 때문이었다. 강남에 위치하고, 4개 역세권이고, 산도 하나 끼고 있고, 초품아 아파트이고(지금은 초품아는 인구감소로 좌절), 강남의 고질병이 홍수인데 지대가 높아 홍수 걱정도 없고, 최고 브랜드이고, 무려 3100세대의 대단지이고, 일반분양분이 조합원수의 2배에 이른다. 그런데도 그 가치를 잘 모르는 분들은 단지 가격이 하락하였다는 이유로 7년간 암흑기에 많이 매도한 것으로 기억한다.

지금은 이 아파트 가격도 주식으로 치면 텐베거가 넘는다. 결국 16년을 기다린 결과이다.

4. 세 번째 실패 이야기

그런데 대성공이었지만, 또 다른 실패 이야기가 있다. 나는 이미 영통에 아파트를 보유하고 있었으므로, 1가구1주택을 훼손하기가 싫어서, 법인을 설립하여 법인 명의로 방배동 집을 매수하였다. 법인으로 매수하면 여러 가지 장점이 있다. 매도시 양도소득세를 내지 않고 법인세를 내고, 다주택자로 되지도 않는다. 또한 경비 처리도 된다. 그런데 문제는 법인의 지분을 모두 내가 보유한 것이다.

처음부터 딸에게 일정 금액을 증여하고, 딸 명의로 법인을 설립하는 것이 정답이었다. 그리고 집 매수자금은 내가 법인에게 대여해 주면 되는 것이다. 그러면 그 집은 사실상 딸 집인 것이다. 그러면 상속문제가 애초부터 발생하지 않는 것이다.

그런데 나는 내 명의로 법인을 설립하였으므로, 이제는 집값이 오르기 전에 미리 증여를 하여야 했다. 7년간 집값이 하락하여 있었으므로, 그리고 2억5천만원을 증여하는 것이므로, 증여세 부담이 매우 적었다. 그런데 법인 설립 당시에는 아예 증여 생각을 못했다. 증여 생각을 한 이후에도 나는 차일피일 미룬 것이다.

그 결과 집값은 상상을 초월하게 올라서 증여세 부담은 어마무시하게 되었다. 결국 올해초에 3억3천만원의 증여세를 내고 법인 주식을 증여하였다. 무지와 게으름이 나은 참담한 결과이다. 세금을 냈으니 국가에 충성은 한 셈이다.

5. 한국 부동산에 대한 사견

그동안 우리나라는 고도성장을 지속하였다. 이는 당연히 부동산 가격 증가로 이어져, 아무 부동산이나 다 오르는 상황이었다. 그러나 지금은 저성장 또는 역성장을 우려하는 시대이다. 따라서 과거처럼 부동산만으로 안정적 자산증식을 기대하기가 어려운 구조로 전환 중임을 명심하여야 한다.

즉, 아무 부동산이나 오르는 시대는 종말을 고했다. 이제는 부동산도 양극화가 철저히 진행될 것이다. 따라서 철저히 입지를 따져 부동산을 매수하여야 할 것이다.

당연히 최고 입지는 강남3구일 것이다. 그 다음이 동작구, 마포구, 용산구, 성동구일 것이다. 개인적으로는 관악구의 2호선 부근도 좋다고 본다. 어찌되었든 주택은 2호선 라인에 사는 것이 좋다.

6. 아파트 구입시 고려 요소

청약통장을 유지하고, 신혼특공, 다자녀특공 등을 활용하여야 한다.

그리고 임대아파트도 배제하지 말아야 한다. 임대아파트는 장점이 매우 많다. 일단 보유세가 없고, 수리도 잘해준다. 내 지인이 마포 임대아파트에 사는데 만족도가 매우 높다.

청약이 어렵다면 재개발·재건축을 노려야 한다. 그럴려면 공부는 필수이다. 투자 목적의 공부라면 그리 어렵지도 않다. 어려운 것은 입지를 보는 눈을 키우는 것이다.

급매로 사려면, 서울(특히 강남)의 전용 84㎡나 그 이하 아파트를 사야 한다. 빌라나 오피스텔은 피하여야 한다.

그리고 이제는 첫 아파트를 제대로 사야 한다. 대단지 아파트로서 역세권, 학세권을 최우선적으로 따져보아야 할 것이다. 관심지역은 야간임장도 필수이다. 소음, 밝기, 왕래수 등을 보기에는 야간이 좋다.

또한 한동짜리 아파트인데도 불구하고 인테리어가 좋다고 매수하여서는 안된다.

그리고 아파트 매수는 레버리지를 활용하여야 한다. 레버리지를 일으켜 더 좋은 아파트를 매수하여야 한다.

7. 투자 부적격 부동산

도시자연공원구역, 비오톱1등급토지, 지적불부합지, 경사도·입목축적상 건축 불가 토지, 우수관로·오수관로 설치가 불가한 토지는 매수하면 안된다. 개발이 불가하므로, 가격이 오르지 않고, 팔리지도 않는다.

또한 수익형(분양형)호텔도 생각을 해 보아야 한다. “10년간 확정적으로 10% 이자를 준다.”, “이것에 대해 공증도 해준다.”는 말에 속지 않아야 한다. 통상 10년간 이자를 준다는 회사는 1년 후에는 부도를 내는 경우가 허다하다. 어차피 내 앞으로 등기가 되므로, 그냥 내가 호텔을 이용하면 된다고 생각하는 경우가 많은데, 이는 오산이다. 일단 호텔을 사면 재산세를 내야 한다. 그리고 4대보험도 오른다. 무엇보다도 관리비를 내야 하는데, 내가 살겠다고 하면 관리비 폭탄을 맞는다.

지역주택조합도 가입도 생각해 보아야 한다. 원수에게 권한다는 것이 지역주택조합 가입이다.

8. 부동산 유망 재테크

자기 집 1채를 사고서도 여력이 있다면 자기 사무실, 초역세권 상가는 투자할만 하다.

그리고 농지연금을 위한 농지 경매 투자(특히 맹지 투자, 맹지는 감정가에 50% 이하에 낙찰되는 경우도 많다)도 좋은 대안이다.

또한 최고의 고난이도 재테크지만, 성공하면 한번에 인생을 바꿀만한 투자가, 바로 “도시계획시설 부지” 투자이다. 이에 대해서는 필자의 저서인 “도로·공원 경매 및 골목길·맹지 해결법”책을 사서 공부를 하면 된다.

9. 사소한 습관이 인생을 바꾼다.

나는 매일 부동산 공부를 게을리 하지 않는다. 힘들지도 않는다. 한국 최고의 입지 분석가인 빠숑 김학렬이 운영하는 단톡방에 가입하면 매일 최고급 정보를 준다. 또한 김학렬이 운영하는 유트브(스마트튜브)를 매일 듣는다. “2025 국부협 오픈채팅방”도 마찬가지이다.

이 한가지 루틴만으로도 부동산에 대해 많은 공부를 할 수 있다. 사소한 습관이 인생을 가르는 것이다.

전철에서 게임을 하는 젊은이를 보면 안타깝다. 그 시간에 유트브 등으로 공부를 하여야 하는 것이다. 월급만으로는 부자가 되기 어렵다. 물론 일부 예외는 당연히 있다. 대부분의 젊은이는 일찍부터 부동산과 주식을 공부하여 투자를 하여야 한다.

10. 부자가 되는 방법

좋은 사람을 만나는 것이 인생 성공의 지름길이다.

살면서 반드시 사귀어야 할 사람을 옆에 두어라. 예를 들면 변호사, 의사, 경찰, 세무사, 감정평가사, 공인중개사, 진짜 리더 등이 반드시 옆에 필요하다.

주식·부동산·본업·삶의 각 분야에 대해 평소 멘토를 만들고 상의하고 믿고 따른다. 멘토를 만들려면 나의 가치를 키워야 한다. 가치를 키우지 못하면 용기라도 가져야 한다. 나는 첫 멘토를 만들기 위해 멘토가 쓰신 책의 오타를 모두 찾았다.

그리고 늘 주변을 살펴라. 불닭뽁음면을 좋아하면 삼양식품 주식을, 테슬라 차가 좋다면 차보다는 먼저 테슬라 주식을 사야 하는 것이다.

또한 다르게 생각하여야 한다. 정주영 회장이 소양강댐을 건설하면서 댐이 건설되면 이제는 압구정동에 매년 일어나는 홍수가 사라질 것을 예상하고, 압구정동 땅을 헐값에 매수하여 아파트를 분양한 것이 현대 그룹의 모태가 된 것이다.

그리고 가장 중요한 것은 “나는 늘 운이 좋다.”는 사고를 하고, 매사를 긍정적으로 보고, 행동을 하는 것이다. 나는 아침에 일어나면 10분동안 허리 운동을 하면서, 큰소리로 외친다. “나는 운이 좋다.”, “나는 행복하다.”, “나는 부자다.”

김은유 씀

**주식투자 원칙과 공부의 중요성에 대해**

(엔비디아 투자로 5년만에 1800%를 번 이유)

‘모건하우절’의 새 책이 나왔다. ‘불변의 법칙’이다. ‘모건하우절’은 책에서 말한다. “미래를 정확히 예측할 수 없다. 그러나 열린 상상력을 지녀야 한다. 즉 현재 상황을 뛰어넘어 늘 다양한 가능성을 고려해야 한다. 돈과 마찬가지로 사건도 복리효과를 내는데, 복리효과의 가장 큰 특징은 미약하게 시작된 뭔가가 나중에 얼마나 거대해질 수 있는지를 처음에는 직관적으로 느낄 수가 없다는 사실이다”(책 43페이지).

나는 많은 사람들이 그렇듯 주식투자를 하면 망한다는 신념을 가지고 있었다. 20년지기 친구가 ‘여의도모임’을 한다고 하길래 무슨 모임이냐고 물으니, 주식연구모임이라고 해서, 그 모임에 계속 나간다면 친구의 연을 끊겠다고 말한 적도 있다.

그러다가 일본 아베 총리가 2019년 7월 2일 한국에 대해 반도체 소재에 대해 수출금지를 발표했다. 수출 규제 품목은 플루오린 폴리이미드와 고순도 불화수소(에칭 가스), 포토레지스트 등 세 가지로, 일본이 세계 시장의 70~90%를 점유하고 있는 필수 소재다.

나는 순간 반도체를 주력 수출품목으로 하는 우리나라에 나쁜 일이 생길 수도 있겠다는 생각을 하였다. 이를 회피하기 위해 할 일을 생각해 보니 떠 오르는 것이 달러 투자였다. 나는 즉시 가지고 있는 거의 모든 원화를 달러로 환전하여 예금을 하였다. 1년 달러 정기예금이었다.

그리고 코로나19가 터졌다. 나는 다시 한번 생각했다. 우리나라 외환위기가 떠올랐고, 그 이후에 주식시장의 V자 회복이 생각났다.

그래서 나도 처음으로 주식투자를 생각해보게 되었다. 그 이전에는 주식투자는 돈 잃는 지름길로 생각한 나인데, 쉽게 생각을 바꾸기는 어려웠지만, 여기서 결정적으로 나의 생각을 바꾸게 한 것이 있었다. 그것은 바로 곧 만기가 도래하는 달러예금이었다.

그래 달러예금이 있으니, 이를 다시 원화로 환전하지 말고 미국주식에 투자하자는 생각을 한 것이다. 미국주식은 한국과 다르다는 것은 어느 정도 귀동냥으로 듣고는 있었다.

나에게 주어진 시간은 3개월 정도였다. 그 3개월 동안은 사법고시 공부하듯이 미국주식 공부에 매달렸다. 책을 읽고, 유트브를 보고, 네이버를 통해서 공부를 해 나갔다.

뱅가드그룹의 설립자이자 인덱스펀드의 창시자인 ‘존 보글’의 말이 너무나 소중하게 들렸다.

“주식투자로 살아남고 돈을 벌기 위해서는 자기만의 투자원칙을 세워야 한다. 첫째, 종목선택의 원칙, 둘째, 매수의 원칙, 셋째, 매도의 원칙이 그것이다. 이러한 원칙을 세우지 않고 투자를 한다는 것은 망망대해에서 나침반 없이 그저 노를 저으며 육지에 닿기를 바라는 것과 같다. 당신은 투자원칙이 있는가? 없다면 당장 주식투자를 중단하라.”라는 글을 보고, 이 글을 신조로 삼기로 하고, 주식투자 원칙부터 세웠다. 내가 초기에 세운 나의 주식투자 원칙은 다음과 같다.

※ 나의 주식 투자 선언문

주식을 사팔사팔하면 내 행복이 무너진다. 그러면 주식투자를 할 이유가 없다. 주식은 행복하기 위해서 하는 것인데, 순간순간 긴장하면서, 사팔사팔하여 그 결과에 울고 웃으면 불행해진다. 방법은 딱한가지이다. 장기투자하는 것이다. 인간의 삶을 바꾸는 세계 1등 기업(4차 산업혁명 기업) 중에서 한번 사면 최소 5년 이상 보유할 주식만 고른 후에, 차트를 보고 5일 선이 최소 60일 선, 120일선을 터치할 경우(RSI가 40 이하, 이는 매우 중요한 지표이다. 과도한지 살피자, 사람들과 반대로 간다)에만 매수하고, 그 후에는 인내심을 가지고 버틴다. 그리고 계좌를 보지 않는다. 그냥 즐기면서 매수 종목이 이상 없는지 살피고, 또 추가로 매수할 만한 종목이 생기는지 살피는 것이다. 그렇게 인내하다 보면 큰 부자가 될 것이다.

지금은 위 투자원칙에서 유연하게 몇가지를 보완한 상태이다.

원칙을 세운 후에 심사숙고하여 선택한 종목이 3개이다. 테슬라, 비야디, 엔비디아였다. 특히 테슬라에 가장 큰 비중을 실었고, 다음이 비야디, 다음이 엔비디아였다. 물론 투자종목은 여러개 더 있었다. 하지만 비중을 실은 것은 위 3종목이었다.

2020. 9월경 드디어 매수를 시작하였다. 이제부터는 엔비디아 이야기만 하려고 한다. 난 분할매수 원칙은 처음에 세우지 못했다. 다만 자연스럽게 어느 정도는 분할매수를 하게 되었다. 매수를 마치고 나니 엔비디아는 거의 6개월을 횡보하였다. 이때 별명이 “횡보디아”였다. 답답하기는 했지만 그냥 가만히 있는 세월을 보내니 이제는 하락하기 시작하였다. 평단가보다 30% 이상 하락하여 한동안을 보냈다. 이때 별명은 “암비디아”였다.

하지만 나는 수없이 공부한 결과 믿는 주식이므로 큰 어려움이 없이 소위 “존버”를 할 수 있었다. 운이 좋은 것이 젊은 유트버가 당시 엔비디아는 AI주식이라는 말을 하였는데, 그 이유는 스마트폰에서 한 번 본 것을 계속 찾아주는 기능이 AI라는 것이다. 물론 나는 엔비디아 투자 당시 지금의 AI를 전혀 예상하지 못했다. 다만, 게임, 데이터센타, 자율주행에 최적의 기업이라고 생각했다. 그렇게 버티자 엔비디아는 미친 듯이 상승을 시작하여 240%의 수익을 내었다. 테슬라도 220% 수익, 비야디도 100% 수익을 내었다. 2022년 중반기 때이다.

고민이 시작되었다. 이익실현을 하고 싶은 욕구가 생기기 시작했다. 주변에서도 이익실현을 강력하게 권했다. 그리고 문제는 연준에서 금리인상을 예고하였기 때문에 더 참기가 어려웠다.

그러나 나의 선택은 결국 처음 세운 원칙에 따라 사팔사팔하지 말고 버티기로 결정했다. 그 결과는 참담했다. 불과 1년만에 수익은 다 날아가고 원점으로 복귀했다. 일반인이 평생 벌기 힘든 수익을 다 날린 것이다. 그 과정에서 하루하루 수익이 날아가는 것을 지켜보자니 너무나 가슴이 아팠다. 그래서 다시 결단을 내렸다. 다시 상승할 때까지 주식시장을 떠나는 것이었다. 어차피 좋은 회사인데 다시 회복할 것이라는 믿음을 가지면서. 그리고 계좌를 열지도 않고, 아예 주식시장 뉴스도 보지 않고 거의 10개월을 보냈다.

그러고나니 다시 엔비디아는 상승을 시작하였다. 다시 엔비디아는 미친 듯 상승을 하여 수익률 200%를 찍었다. 재차 수익률 200%를 달성하자 다시한번 매도의 생각을 하였으나, 이때는 이미 AI혁명이 시작된터라 더 큰 생각없이 그냥 텐베거가 될 때까지 버티기로 하였다.

내가 가입된 단톡방에서 있었던 일이다. 엔비디아가 30달러를 돌파하자 어느 젊은 투자자가 평단가 15달러에 3억원 어치를 매수하여 현재 평단가가 30달러이므로, 100% 이익이 났는데, 오늘 장 마감후에 실적발표가 어찌될지 모르니 50%를 팔고 싶다는 글이 올라왔다. 나는 즉각 댓글로 반대의견을 피력했다. 그러나 그 투자자는 실적발표를 5시간 앞두고 50%를 정리하였다는 글을 올렸고, 단톡방은 “익절은 언제나 옳다”며 칭찬과 부러움의 댓글이 수도 없이 달렸다. 그리고 나서 실적발표 후에 엔비디아는 25% 상승을 하였다. 미리 팔아서 7,500만원의 수익을 놓친 것이다. 팔지 말았으면 하는 안타까움이 밀려왔다. 그런데 그로부터 일주일 후 그 투자자는 다시 전량을 38달러 정도에 팔았다는 글을 올렸고, 역시 “익절은 언제나 옳다”는 글들이 수없이 달렸다. 물론 그 젊은이는 엔비디아 투자로 3억7천5백만원을 벌었다. 하지만 매도하지 않고 가만히 있었다면 하는 아쉬움이 밀려온다. 180달러인 지금 그 젊은 분은 어떤 심정일지 궁금하다.

엔비디아는 그 이후 50달러를 돌파하고 다시 37달러로 조정을 받았고, 몇 개월 횡보하더니 50달러를 돌파하고, 다시 몇 개월 조정을 하고 70달러를 돌파하고, 다시 조정을 하고 90달러를 찍은 후에 다시 하루에 10% 하락하는등 상당한 조정을 거친 후에 이제는 180달러가 된 것이다. 올해만 해도 40% 하락이 2번이나 있었다. 주식은 가격조정과 시간조정을 거치면서 오른다는 말이 실감났다.

다시 ‘모건하우절’의 이야기로 돌아가보자. 나는 어떻게 엔비디아로 1800% 수익을 낼 수 있었나. 생각해보니 그것은 아베의 수출금지로 인한 달러예금이 시작이었다. 그를 시작으로 매순간 최선을 다하여 공부를 하고 원칙을 세우고, 인내를 한 것이 이유인 것이다. 물론 나는 고정적인 월급이 있고, 먼저 부동산 투자를 하여, 일반인들과는 다른 점도 큰 영향을 미쳤을 것이다. 또한 나의 운도 크게 작용한 것이다. 그리고 무엇보다는 김승호님의 “돈의 속성”을 읽으면서 내 돈 그릇을 키운 것이 1800%까지 팔지 않은 원동력이다. 그릇이 작으면 100%만 올라도 그냥 팔게된다. 돈 그릇이 커야 한다.

하지만 그래도 공부의 힘이 제일 크다. 난 엔비디아, 테슬라, 비야디를 매수하기 전에 투자원칙을 세운 것도 중요하지만, 그보다 더 중요한 것은 해당산업과 밸류체인을 먼저 공부한 것이다. 나는 반도체 8대공정과 밸류체인에 집중 공부를 하여 엔비디아를 사기 전 스스로 약 80페이지 정도의 반도체스터디자료를 완성하였고, 테슬라, 비야디를 사기 전에 2차전지 분야, 즉 양극재, 음극재, 분리막, 전해질이 무엇인지, 그리고 밸류체인은 어떤지에 대해서 역시 60페이지 정도의 2차전지스터디자료를 완성한 후에 종목매수를 시작한 것이다. 그것이 지금까지 만5년을 팔지 않고 버틴 힘의 근원이다. 지금은 해당산업에 대한 공부도 하기 쉬워졌다. T.W.I.G 출판사에서 “진짜 하루만에 이해하는 00산업”이라는 책을, 메리츠증권리서치센타에서 “글로벌주식투자 빅시프트”라는 책을, 에프엔미디어는 매년 “2025 상장기업 업종지도”라는 책을 출간하여, 직접 공부하는 수고로움을 덜어주고 있다. 해당산업과 밸류체인을 이해하면 종목선택도 쉽고, 버티는 힘도 강해진다.

‘모건하우절’은 책에서 말한다. 행복을 위한 제1원칙은 기대치를 낮추는 것이다. 나도 이제는 기대치를 낮추고 살아가자. 더 무엇을 바라고 싶은가. 이미 경제적 자유인이고 시간적 자유인이다. 이제는 더하기 인생보다는 빼기 인생을 살고자 노력한다. 주식투자도 마찬가지이다. 단순하게 투자를 하여야 한다. 내가 제일 좋아하는 섹타를 결정한 후에, 해당산업과 밸류체인을 공부하고, 인류의 삶을 바꾸는 4차산업혁명 대열에 있는 세계 1등기업을 조금이라도 싸게 매수한 후에, 복리의 마법을 믿으면서, 그냥 보유하는 것이다.

그런데도 나는 공부를 계속하여 현재 주식책만 77권을 읽었다. 오늘은 나의 영원한 책속의 스승인 시골의사 박경철님의 “주식투자란 무엇인가”라는 책을 읽고 있다. 그리고 나는 하루 만보가 가장 중요한 일상이다. 만보를 걸으면서 나는 유트브로 주식공부를 한다. 만보를 걷자면 약 2시간정도 걸린다. 그 시간을 매일 공부하는 것이다. 이렇게 공부를 하는 이유는 그 자체로 행복해서이다.

정말 운이 좋게 인맥의 달인인 홍석구 변호사 소개로 주식으로 수천억원을 번 주식농부 박영옥님을 만나 식사를 할 기회가 있었다. 난 가장 궁금한 질문을 하였다. 현재 어떤 일을 하실 때가 제일 행복한지였다. 박영옥님은 바로 수천억원을 번 지금도 주식투자가 가장 행복하다고 하셨다. 역시 자기가 좋아하는 일을 하는 것이 진짜 행복인 것 같다.

나는 운이 좋게 팔란티어도 보유중이다. 팔란티어는 9.11 테러를 일으킨 빈라덴의 위치를 추적한 기업으로 유명하다. 상장 전부터 서학개미들에게 매우 유명한 기업이었다. 다만 나는 계좌를 자주 보지 않은 탓에 매수시기를 놓쳐 매수를 하지 못하였는데, 팔란티어는 2020. 9. 30.에 10달러에 상장 후에 2021. 1. 27.에 45달러까지 폭등을 하였다. 나는 이렇게 오른 종목은 내 종목이 아니라고 생각하고 매수를 포기하고 그냥 관심종목에만 놔두었다. 그렇게 잊고 지내다가 금리인상 시기를 거친 후 어느날 팔란티어 가격을 보니 7.8달러인 것이다. 금리인상을 거치면서 수익을 내지 못하는 미국 기업들은 거의 90% 폭락을 하였다. 나는 이 가격은 대 바겐세일이라고 생각하며 매수를 하였다. 팔란티어는 2025. 9. 22. 현재 2300% 수익율이다. 비중이 조금 적긴 하지만 그래도 만족한다. 그리고 그 외에 5년만에 수익률이 300% 넘는 종목이 10개는 된다. 물론 마이너스 90%에 손절한 종목도 10개는 족히 된다. 그래도 엔비디아, 팔란티어가 전체 수익률을 다 끌어올려 대만족이다.

지금 가장 주력하는 분야는 하늘을 나는 택시 UAM과 전력, 스테이블코인이다. 공부를 해 보면 사고 싶은 종목이 너무 많다. 하지만 처음 정한 매수원칙을 철저히 지키고 있다.

그리고 나는 매수매도시 외에는 계좌를 보지 않는다. 1년에 약 20번정도만 매수매도를 하니 그 정도만 계좌를 연다. 어치피 매도하지 않을 것인데 굳이 계좌를 볼 이유도 없다. 워런버핏은 말한다. 10년을 보유하지 않을 주식은 10분도 보유하지 말라고. 그래서 나는 그 원칙에 따라 매수를 하고, 보유를 한다.

나는 원래 강제수용에 따른 토지보상분야를 개척한 변호사이다. 그리고 재개발·재건축 분야, 도시개발법에 정통한 부동산 전문변호사이다. “실무토지수용보상”책을 필두로 부동산전문서적만 15권을 집필한 저자이기도 하다. 저술한 책이 15권이나 되다보니 출판사도 운영한다. 그리고 재개발·재건축 전문변호사가 강남에 아파트 1채도 없다면 말이 안된다는 생각에 2010년 재건축 아파트에 투자하여, 2026년 10월에 입주한다. 무려 16년만에 입주를 하는 것이다. 이 아파트도 2010년 3억3천만원을 주고 샀다. 그런데 6개월 후 2억5천만원으로 하락하고, 무려 7년간 그 하락가격을 유지했다. 그럼에도 난 아무 걱정 없이 보유하였다. 이는 내가 전문변호사로서 공부를 바탕으로 한 확고한 믿음이 있기 때문이었다. 강남에 위치하고, 4개 역세권이고, 산도 하나 끼고 있고, 초품아 아파트이고(지금은 초품아는 인구감소로 좌절), 강남의 고질병이 홍수인데 지대가 높아 홍수 걱정도 없고, 최고 브랜드이고, 대단지이고, 일반분양분이 조합원수의 2배에 이른다. 그런데도 그 가치를 잘 모르는 분들은 단지 가겨이 하락하였다는 이유로 7년간 암흑기에 많이 매도한 것으로 기억한다. 지금은 이 아파트도 텐베거가 넘는다. 결국 16년을 기다린 결과이다.

결국 재테크 실력은 공부를 하는데서 나온다. 내가 한참 일반인을 상대로 부동산 재테크 강의를 할 때 아침 6시에 강의장에 가보면 20대도 종종 있었다. 나는 그 20대는 나중에 부자가 될 것을 확신한다. 그런데 공부도 안하는 분들이 유독 “부동산 투기꾼”, “주식 투기꾼”이라는 말을 많이 한다. 그 결과는 “가난”이라는 선물뿐이라는 것을 알면서도 말이다.

정말 아쉬운 것은 20대나 30대, 아니 40대라도 미국주식 투자를 했더라면 나는 수천억원의 부자가 되어 있을 것이다. 왜 그렇게 주식투자를 죄악시 했는지 모른다. 1998년 나는 소위 스타트업의 고문변호사를 맡았다. 그 기업은 돈이 없자, 나에게 보수로 자기의 회사의 주식을 액면가로 주겠다고 하였다. 난 당시 돈을 잘 벌면서도 그 제안을 거절하였다. 지금 그 기업은 상장이 되어 기업군을 거느리고 있다. 그때 주식으로 받았으면 지금은 어마무시한 돈이 되었을 것이다.

내가 진짜 후회하는 게 있다. 그것은 나의 자만심이다. 물론 난 22세 사법고시 합격자이다. 자존감을 가질 수는 있다. 하지만 자존감이 아닌 자만심을 가져 삶의 멘토를 만들지 못한 것이다. 만일 멘토를 만들고 상의를 해서 스타트업의 주식을 받았더라면 다른 결과가 생길 수 있었다. 나이들어 보니 결국 좋은 사람을 만나는 것이 가장 중요한 것이었다.

그나마 뒤늦게라도 멘토 3분을 만들었다. 한분은 정비사업의 대가이신 전연규 법무사님이시고, 또 한분은 부동산공법의 대가이신 강신은 박사이다. 2분의 멘토가 있었기에 지금의 재개발·재건축 사업에 있어서 김은유가, 법무법인강산이 있는 것이다.

또 한분의 멘토가 있다. 나이는 나보다 어리다. 하지만 나는 그분이 종목분석의 신이라고 생각한다. 반도체, 이차전지, 로봇, 자율주행 등 모든 분야에서 그 업의 종사자가 놀랄 정도로 분석을 하신다. 바로 테크밸리 대표이신 손정우님이다. 그분이 쓰신 전자책 “2030 혁신테크주 기술산업 텐베거 투자법”을 읽어보라. 감탄만 나온다. 텐베거를 찾고 싶은 분은 반드시 읽어야 할 책이다. 우리 테크밸리에는 기라성 같은 고수가 35명이 넘는다. 한달에 한번씩 만나 공부를 하고 토론을 한다. 테크밸리에 있는 고급정보를 보고 싶다면 네이버에 “금융도깨비 손정우”라고 검색을 하면 “금융도깨비 손정우 주식 팬클럽” 카페가 나온다. 이 카페에 가입을 하면 된다.

이 글을 읽는 젊은 분들은 꼭 멘토를 만들기를 바란다. 멘토를 만들기 위해서는 내가 뭔가 멘토에게 줄 것이 있거나 어필할 수 있는 무언가가 있어야 한다. 그것을 만들어야 한다. 그러나 가끔은 아무것도 없어도 열정만으로도 기꺼이 멘토를 맡아주는 분도 계신다. 결국 부자가 되고 싶은 의지가 중요하다. 그러면 용기가 날 것이다. 부끄럽지만 이제 나에게도 몇 명의 주식 멘티가 생겼다. 찰리멍거가 말한 것처럼 독서를 통해서 한걸음 한걸음 배워 매일 조금씩 현명해지자.

지난번에 한의사분들의 요청이 있어서 쑥스럽지만 2시간 정도 강의를 하였다. 그 강의를 위해 그동안의 공부내용과 투자과정을 정리하여 보니, 약 100페이지 정도 되는 강의안이 완성되었고, 그 후에 매일 공부한 내용을 업데이트 하고 있다. 혹시 모를 강의요청에 대비해서이다.

젊은이(특히 변호사들)은 꼭 미국주식 장기투자를 권한다. 그래서 변호사들이 조언을 구해오면 시간이 나는 대로 응하고 있다. 궁극의 화폐는 비트코인, 금이 아니라 자신이 가지고 있는 "시간"이다. 시장 타이밍보다 시간을 신뢰한다. 시간을 달리 본다. 5년 10년 20년 후를 보자. 그래야 복리의 마법을 누린다. 주식투자는 마라톤이다.

주식투자에서 가장 중요한 것은 속도보다 방향이다. 방향이 잘못되면 다 소용없다. 투자의 지혜란 무엇을 살지보다, 무엇을 피해야 하는지 아는 것이다. 저물어가는 산업 속의 기업은 아무리 싸 보여도 결국 침몰한다. 반면, 현재 뜨는 산업을 등에 업은 기업은 보이지 않는 거인의 손길을 받는다. 뜨는 산업이란 단순한 유행이 아니라, 세상의 방향과 기업의 성장 궤적이 일치하는 상태를 말한다. 기술혁명, 인구변화, 정책전환, 소비패턴의 이동, 이 거대한 흐름들이 한 방향으로 수렴할 때, 특정 산업이 자연스럽게 부상하고. 다른 특정 산업은 후퇴한다. 패배가 예정된 바다에서는 최고의 무기와 전략도 소용없다. 반대로, 승리가 예정된 바다에서는 평범한 배도 목적지에 도착한다. 진정한 항해술이란 파도를 이기는 법이 아니라, 바람을 읽는 법이다. 시장이라는 거대한 바다에서 살아남는 유일한 길은 단 하나, 이길 수밖에 없는 방향 위에 올라타는 것이다.

그리고 가격이 싸다는 이유만으로 매수하는 장부 중심 투자는 가치투자가 아니다. 바람이 멈춘 산업에서는 아무리 낮은 PBR, PER도, 아무리 높은 배당수익률도 투자 근거가 되지 않는다. 흐름이 꺼진 산업의 밸류에이션은 숫자상의 밸류 트랩일 뿐이다.

직관, 안목, 영감에 투자하라. 그래야 기회가 왔을 때 잡을 수 있다. 주식투자는 예술이다. 주식, 채권, 부동산이라는 수단에 몰입되지 말고, 돈이 흐르는 방향을 관찰하여 그것이 내 달리는 물길을 알고 투자하는 사람이 최고이다. 모두가 동의하는 확실한 길에는 기회도 없다. 불확실성에 몸을 내 던지고 대응을 하라. 변동성은 곧 기회이다. 타이밍의 유혹, 단타의 유혹, 신상품의 유혹, 레버리지 유혹, 소비의 유혹을 버려야 된다.

빨리 가려고 하면 오히려 늦는다. 주식투자도 마찬가지이다. 인내심을 가지고, 원칙을 지키자. 잃지 않고 기회를 보는 것이 중요하다. 벤저민그레이엄이 버핏에게 물려준 영원한 유산은 “투자자의 적절한 기질적 성향”이다. 가치투자 원칙, 안전마진 이론에 입각한 보수성, 시시각각 달라지는 시장의 변동성에 초연할 수 있는 마음가짐이다. 주식을 투자하는 이유는 자산증식도 목표지만 투자과정 그 자체를 즐기는 것도 매우 중요하다. 버핏은 지금도 공부하고 투자를 즐긴다. 그래서 건강하다. 주식을 공부하는 이유는 원칙을 점검하고, 종목을 발굴하며, 기 종목을 점검하는 것이고, 적절한 때 이익실현을 하기 위해서이다.

나는 아직 이제 막 경력 6년차 주린이다. 하지만 공부를 통해, 사람과의 교류를 통해 조금씩 전진하고 있다. 2025. 5. 1.에는 투자자산운용사 자격도 취득하였다. 조만간 자산운용사를 설립하기 위해 준비를 하고 있다. 물론 남의 돈은 운용하지 않을 생각이다. 공동창업자들의 돈만 운용하기로 약속하였다.

벌써 그 무더운 여름이 가고 가을이다. 역시 이 또한 지나간다. 나는 매일 조금씩 현명해지기를 기도한다. 이 글을 읽는 모든 분들은 공부를 통해, 좋은 인맥을 통해 부자되기를 기도한다.

부자가 되려는 길에, 가장 중요한 것은 좋은 사람을 만나는 것이다.

김은유 씀